Sebagaimana yang telah disampaikan dalam post saya sebelumnya bahwa IRR atau Internal Rate of Return merupakan indikator tingkat efisiensi dari suatu investasi. Suatu proyek/investasi dapat dilakukan apabila laju pengembaliannya (rate of return) lebih besar dari pada laju pengembalian apabila melakukan investasi di tempat lain (bunga deposito bank, reksadana dan lain-lain). Dengan rumus yang digunakan adalah :
Nah seumpama proyek investasi A memiliki proyeksi arus kas seperti tabel dibawah ini maka akan memberikan IRR sebesar 41%. Pertanyaannya dalam melakukan portfolio investasi perusahaan adalah apakah dana return dari proyek investasi A digunakan untuk kegiatan investasi lainnya dengan return yang sama seperti proyek investasi A? Jika iya maka tidak ada yang salah dalam perhitungan IRR.
Lain soalnya jika ternyata dana return proyek investasi A digunakan untuk mendanai proyek investasi lainnya atau kegiatan pendanaan lainnya yang tidak sama dengan return proyek investasi A. Atas hal tersebut maka perlu dilakukan perhitungan dengan menggunakan Modified Internal Rate of Return (MIRR). Dari tabel diatas dilihat perbedaan hasil MIRR Vs IRR. dimana MIRR hanya sebesar 25% dengan asumsi Hurdle Rate dan Reinvestment Rate sama sebesar 8%.
Jadi dalam hadi - hati dalam menggunakan IRR dalam melakukan analisa portfolio. IRR cocok digunakan hanya untuk individual analisis dalam menentukan proyek tersebut layak atau tidaknya dilakukan.
Selain penjelasan umum saya diatas, ada juga sumber bacaan dari McKinsey Quarterly Agustus 2004 oleh John C. Kelleher dan Justin J. MacCormack sebagai berikut :
| What to do? | ||||||||||
| The most straightforward way to avoid problems with IRR is to avoid it altogether. Yet given its widespread use, it is unlikely to be replaced easily. Executives should at the very least use a modified internal rate of return. While not perfect, MIRR at least allows users to set more realistic interim reinvestment rates and therefore to calculate a true annual equivalent yield. Even then, we recommend that all executives who review projects claiming an attractive IRR should ask the following two questions. | ||||||||||
| 1. What are the assumed interim-reinvestment rates? | ||||||||||
| In the vast majority of cases, an assumption that interim flows can be reinvested at high rates is at best overoptimistic and at worst flat wrong. Particularly when sponsors sell their projects as "unique" or "the opportunity of a lifetime," another opportunity of similar attractiveness probably does not exist; thus interim flows won't be reinvested at sufficiently high rates. For this reason, the best assumption—and one used by a proper discounted cash-flow analysis—is that interim flows can be reinvested at the company's cost of capital. | ||||||||||
| 2. Are interim cash flows biased toward the start or the end of the project? | ||||||||||
| Unless the interim reinvestment rate is correct (in other words, a true reinvestment rate rather than the calculated IRR), the IRR distortion will be greater when interim cash flows occur sooner. This concept may seem counterintuitive, since typically we would prefer to have cash sooner rather than later. The simple reason for the problem is that the gap between the actual reinvestment rate and the assumed IRR exists for a longer period of time, so the impact of the distortion accumulates. | ||||||||||